سوق العقار الكويتي 2026: المبيعات والأسعار والقوانين الجديدة وفرص الاستثمار

الملخص التنفيذي

أغلق سوق العقار الكويتي عام 2025 بمبيعات قياسية بلغت نحو 4.4 مليار دينار كويتي، وهو أقوى أداء سنوي منذ أكثر من عقدين وفق تقرير بنك الكويت الوطني. ومع دخول 2026 شهد السوق تباطؤًا نسبيًا في حجم التداولات؛ إذ بلغت قيمة التداولات في الربع الثاني من 2026 حوالي 907.5 مليون دينار، بانخفاض 11.4% على أساس ربع سنوي، لكنها أعلى بنسبة 15% على أساس سنوي. ولا يزال قطاع السكن الخاص يهيمن على السوق بنحو نصف إجمالي التداولات.

وتشهد السوق تحولات هيكلية مهمة، من بينها تفعيل قانون مكافحة احتكار الأراضي الفضاء، وتشديد قواعد الأراضي غير المطورة، وإقرار قانون التمويل العقاري (الرهن العقاري) الذي طال انتظاره، إضافة إلى فتح محدود يسمح للكيانات غير الكويتية بتملك العقارات الاستثمارية والتجارية. هذه التغييرات تعيد توجيه السيولة نحو الأصول المدرة للدخل وتقلل المضاربة في المناطق السكنية الخارجية.

مؤشرات السوق الرئيسية

من الرقم القياسي في 2025 إلى الاستقرار في 2026

أداء قياسي في 2025

وفق تحليل بنك الكويت الوطني بلغ إجمالي مبيعات العقار رقمًا قياسيًا قدره 4.4 مليار دينار في 2025. وبلغت مبيعات الربع الرابع وحده 1.3 مليار دينار، وهو أقوى أداء ربع سنوي منذ الربع الثاني من 2014. وارتفعت مبيعات السكن الخاص بنسبة 48% على أساس ربع سنوي لتصل إلى 587 مليون دينار في الربع الرابع، مدفوعة جزئيًا ببيع الأراضي الفضاء في مدينة صباح الأحمد البحرية قبل تفعيل قانون مكافحة احتكار الأراضي. كما نمت مبيعات العقار الاستثماري بنسبة 39% لتصل إلى 1.67 مليار دينار، بينما سجل التجاري رقمًا قياسيًا بلغ 953 مليون دينار.

وارتفع مؤشر العقار في بورصة الكويت بنحو 50% في 2025، مدعومًا بتعديلات تنظيمية سمحت للكيانات غير الكويتية (الشركات المدرجة والصناديق والمحافظ الاستثمارية) بتملك العقارات باستثناء السكن الخاص.

2026: تباطؤ في التداولات وبوادر استقرار في الأسعار

شهد النشاط تباطؤًا في النصف الأول من 2026، إذ بلغت مبيعات الربع الثاني 907.5 مليون دينار بانخفاض 11.4% عن الربع الأول، لكنها أعلى بنسبة 15% على أساس سنوي. ووفق بيت التمويل الكويتي تصدّر السكن الخاص بنسبة 47% من القيمة مقارنة بـ 38.5% في الربع الأول، وحافظ الاستثماري على 31.6%، بينما تراجع التجاري إلى 12.4%.

وأظهر مؤشر أسعار العقار لبنك الكويت الوطني ارتفاعًا إجماليًا بنسبة 1.0% على أساس ربع سنوي في الربع الثاني من 2026، منهيًا ثلاثة أرباع متتالية من الانخفاض، رغم أنه لا يزال أقل بنسبة 5.8% على أساس سنوي. وسجلت أسعار السكن الخاص أفضل أداء بارتفاع 3.8% ربع سنوي.

أسعار المتر حسب المنطقة: الموقع لا يزال الحاكم

تؤكد بيانات الربع الثالث من 2026 الصادرة عن سجل وزارة العدل للعقار، كما نقلتها صحيفة تايمز الكويت، أن السوق شديد التجزئة؛ فالمناطق المركزية الراسخة تفرض علاوات سعرية كبيرة، بينما تقدم المشاريع الجديدة والبعيدة أسعار دخول أقل بكثير.

ومن المناطق السكنية الأخرى ذات القيمة العالية: النزهة 2,333 دينار/م²، والفيحاء 2,146، والشامية 2,057. وفي محافظة حولي بلغ الشعب 1,963 دينار/م² وبيان 1,600. وعلى جانب الاستثمار سجلت بنيد القار والمنقف أيضًا أسعارًا قوية تتجاوز 3,500 دينار/م².

تصفح العروض الحالية: بيوت للبيع في النزهة · بيوت للبيع في الشامية · بيوت للبيع في عبدالله السالم · بيوت للبيع في بيان · عمارات للبيع في السالمية · عمارات للبيع في المنقف.

التغييرات التنظيمية التي تعيد تشكيل السوق

قوانين مكافحة احتكار الأراضي والأراضي الفضاء

أثرت إجراءات استهداف الأراضي السكنية غير المطورة على سلوك المستثمرين؛ فانسحب المضاربون من أجزاء من قطاع السكن الخاص، وشهدت بعض المناطق الخارجية تصحيحات سعرية تتراوح بين 20% و35%. وأشار الخبير العقاري عبدالعزيز الدغيشم إلى أن الورثة من أكثر البائعين نشاطًا، وأن «من يشتري عقارًا سكنيًا اليوم بعد دراسة دقيقة هو بالتأكيد رابح» بعد الارتفاع الكبير الذي أعقب جائحة كورونا والتصحيح اللاحق.

قانون التمويل العقاري (الرهن العقاري)

يتيح قانون التمويل العقاري (المرسوم بقانون رقم 114 لسنة 2026) للبنوك تقديم تمويل سكني طويل الأجل للمواطنين لأول مرة. ورغم أن تفاصيل حدود القروض لا تزال قيد التحديد، تتوقع البنوك المحلية ارتفاعًا في التمويل السكني ونشاط البناء، ويُنظر إلى القانون كمحفز للطلب الحقيقي من المستخدمين النهائيين في 2026 وما بعده. اقرأ أيضًا قائمة فحص التمويل قبل العربون.

فتح التملك للكيانات غير الكويتية

سمحت التعديلات التنظيمية في منتصف 2025 للكيانات غير الكويتية، بما فيها الشركات المدرجة والصناديق المرخصة والمحافظ الاستثمارية، بتملك العقارات باستثناء أراضي السكن الخاص، ما عزز النشاط في القطاعين الاستثماري والتجاري ودعم الارتفاع الحاد في مؤشر العقار بالبورصة.

مشاريع الرعاية السكنية

تواصل الهيئة العامة للرعاية السكنية أعمال البنية التحتية في المشاريع الكبرى، مع تقدم العمل في طرق جنوب سعد العبدالله وجنوب صباح الأحمد، وصدور دعوات للتأهيل المسبق لمواقع كبيرة مثل المطلاع وفق نموذج المطور العقاري. وتظل طلبات السكن فوق 100 ألف طلب، مع توقع ضغط مستمر على العرض على المدى المتوسط.

آفاق الاستثمار والفرص

كان قطاع الاستثمار الأسرع نموًا في الفترات الأخيرة، مدعومًا بعوائد إيجارية مستقرة وطلب انتقائي على الأصول عالية الجودة المدرة للدخل. وانخفضت العوائد في المواقع المميزة بسبب السيولة القوية، لكن شهية المستثمرين لمباني الشقق في المواقع الجيدة لا تزال صحية.

• العقار الاستثماري: الأقوى في المواقع الحضرية الراسخة مثل السالمية وحولي والمناطق المركزية، وأظهرت أسعار المتر لأراضي الاستثمار مرونة أو مكاسب متواضعة.
• التجاري: تستمر القبلة ومركز مدينة الكويت في الهيمنة؛ التقلب أعلى، لكن الأصول ذات الموقع الجيد تحتفظ بقوة تسعيرية.
• السكن الخاص: المناطق المركزية والداخلية من الدائري الأول إلى الثالث أكثر استقرارًا، بينما شهدت المناطق الخارجية بعد الدائري السادس تصحيحات أشد مع خروج المضاربين، ويبقى طلب المستخدمين النهائيين المحرك الرئيسي.

عوامل داعمة لعامي 2026–2027

• تخفيضات محتملة إضافية في أسعار الفائدة تدعم تكاليف التمويل.
• تطبيق قانون التمويل العقاري الذي يفتح التمويل البنكي للمواطنين.
• استمرار تسليم مشاريع الإسكان الحكومية الكبيرة يزيد العرض على المدى المتوسط.
• وضوح تنظيمي حول الأراضي الفضاء يشجع التطوير بدل المضاربة.
• فتح انتقائي لرأس المال الأجنبي المؤسسي في القطاعات غير السكنية الخاصة.

ويؤكد الخبراء الحاجة إلى رؤية شاملة تدمج الإسكان والأراضي وتكاليف البناء والعمالة وسوق الإيجار؛ فقد ارتفعت تكاليف البناء بشكل ملحوظ وغالبًا ما تتراوح بين 250 و300 ألف دينار لمنزل عادي، ما يؤثر على قدرة المواطنين على التملك.

الخاتمة: أبرز النقاط لكل طرف

• للمستأجرين: تظل السالمية الخيار الأكثر حيوية، بينما تقدم حولي والجابرية ومناطق مثل صباح السالم قيمة أفضل. حدد أولوياتك (الميزانية، التنقل، نمط الحياة) وافحص بعناية — اقرأ أفضل مناطق الإيجار للوافدين والعائلات.
• لمشتري المنازل: ركز على جودة الموقع وقابلية العيش على المدى الطويل. المناطق الخارجية أرخص دخولًا لكنها شهدت تصحيحات أشد، والمركزية تحتفظ بعلاواتها.
• للمستثمرين: الأصول المدرة للدخل في المواقع الراسخة (شقق الاستثمار والتجاري جيد الموقع) تظل جذابة، بينما تواجه صفقات الأراضي المضاربية مخاطر تنظيمية وسوقية أعلى. راقب العوائد ونسب الإشغال.

تظل الأساسيات طويلة الأجل داعمة: محدودية الأراضي المميزة، والطلب السكني المستمر، والاستثمار في البنية التحتية. وسيفضل النجاح في 2026 وما بعده من يقدّم الموقع والجودة والتقييم الواقعي للمخاطر على الزخم.